开盘报广(郁亮内部邮件表示不要相信房地产市场会触底反弹)

1、开盘报广，郁亮内部邮件表示不要相信房地产市场会触底反弹？

“春江水暖鸭先知”，作为房地产的从业企业他们当然比我们普通大众更加能够把握住房产价格的走势、趋势。 在浮云君看来：房价终究是在周期轮回的因果之中，即便是遭遇大幅度的下挫也是必然的结果。

房价上涨的逻辑是什么？

很多朋友乃至于行业专家看来，房价是不太可能会下跌的，起码还存在几十年发展的黄金阶段。他们的理由在于：

1.为数众多的农民进城的需求；

2.众多潜在房屋置换的需求；

3.丈母娘“助推房价”上涨的因素；

4.土地的稀缺性，供求的不平衡。。。。。。

正是这些因素让很多大众深信不疑，他们坚信房地产仍旧会拥抱几十年发展的“春天”，房产的价格仍将上涨数倍，现在不买，以后更加买不起。这样的想法其实是有失偏颇的，眼光是狭隘的。就上述房价上涨的逻辑，其实很多也是站不住脚的。

①农民进城的需求助推房价上涨？

我国农村仍旧有数亿人，确实是房地产的潜在客户，但是他们真的有意愿进城买房、安家落户吗？

第一：没有钱。很多面朝黄土、背朝天的农民，一年辛勤耕耘，看天吃饭，攒下的积蓄往往才只有数千元，终其一生，在应付完子女的人生大事，乡亲、邻里的婚丧嫁娶，能攒下几万元就非常不错了；

第二：浓重的乡土情结。很多农村的老人更喜欢农村这种抬头不见低头见的生活，他们热衷于走家串户、没有隔阂、芥蒂的生活方式。现在很多年轻人接老人去城市生活他们都不太愿意。爬楼梯腿脚不方便，而且周围都是紧闭的大门，鲜有人可以聊天、打麻将消遣时间；

第三：都去城市，广大农村人去楼空？所有人群都一窝蜂向城市扎堆，剩下“残垣断壁”、破败不堪、人去楼空的农村？这个现象还正常吗，还符合逻辑吗？

②为数众多的房屋置换需求助推房价上涨？

在不少专家看来：人往高处走，因此大家对于房屋居住的环境会有较大的改善性需求。这需求的存在合理的，但是也需要综合考量实际情况。

第一：房屋置换是小众的需求。现如今置换一套房子代价是很高的，很多家庭还需要为子女的结婚凑首付、还月供，哪里还有足够的资金去置换房屋呢？除非是富得流油的钻石王老五。

第二：房产税的达摩克里斯之剑。一旦房产税落地，这些居民都需要为此付出巨大的代价。即便是根据房屋价值收取 3% 的房产税，城市一套 200 万的房子也需要缴纳 6 万，对于很多还需要向银行还月供，向朋友还首付的朋友而言，绝对是晴天霹雳。

甚至有专家建议房产税应该从第一套开始征收，大家有没有觉得脊背微微发凉？

③丈母娘助推房价上涨？

在很多人看来丈母娘是让房价屹立不倒的至关重要因素，真的是这样吗？

第一：君不见，大城市为数不少的青年男女都已经开始趋于“佛性”了。高房价是最好的避孕药，这句话一点不假。城市中单身男女的数量一直在增长，甚至由此衍生出了“单生经济”。动辄数百万的房价已经磨灭了很多有志青年对于爱情的追求和渴望，提前变成了目光暗淡的“油腻中年”。

既然结不起婚，那就不结了。这样的思潮正在年轻群体中蔓延，值得我们深思。

第二：由于独生子女的影响，未来的适龄结婚人群数量会越来越少。很多小县城的幼儿园、小学由于招不到学生已经快濒临消失了。10 年前，一个年级数百、上千人的盛况已经不再了，越来越少的年轻人群体，对于婚房的需求量显然也会大打折扣。人都没有了，还有谁会来买房？

④土地稀缺性，供需不平衡？

土地的稀缺性，供求的矛盾也是相对而言的，并不具备普遍性。

第一：广大的三四线城市人口数量并不多，供住房使用的土地面积也足够充足。并不是每一个城市都像上海那样寸土寸金、人口密集。对于我国狠多的城市、县城而言，并不缺乏住房使用的土地，况且几十万的人口基数，也并不会形成供需上面的失衡。

第二：我们并不缺乏房子。浮云君多次乘坐火车往返于南京和苏州，沿线也经过很多小城市，令我印象深刻的是那一排排密密麻麻已经施工完毕或者还在建造的房子。曾经江南水乡是以“小桥流水人家”著称的。现在放眼望去除了房子还是房子。

“科学技术是第一生产力”，我们是不是应该把放在房地产上的精力多投入一点在科研领域上面？看看邻国日本，十八年十八个诺贝尔奖，是不是应该有点危机感？

2、2020中山房价会下降吗？

2020年，中山房价会下降，这是我的答案。

结合近几年趋势和今年的黑天鹅事件，以及未来几年的考虑，基本上能够确定，中山市今年的房价会下降，但下降幅度不高。

中山市是全国和珠三角的地区很特别的城市，对于房地产，一直近15年不温不火，到了2016年左右，有了几个所谓的利好消息，被炒房团好好炒了一把，于是，于是就造成了现在的尴尬。

房价严重偏离现实，特别是这种没有特别刚需的房价，的确很伤新老中山人。

于是，中山入户人数的确一直都不太高。除非，除非能够有很好的人才引进政策，不过，这个到了今年才有了一点点松动，因此，和其他城市对比，可能就差了很多。

或者说，年轻人不想到中山，目前来说，很简单，就是中山的机会不多，发展潜力不大。

对于宜居，的确是的，因此，很多真实刚需的都是一些香港老人家度假养老的这类，他们数量不多，因此，房价就没有深圳这种神奇持续高企，也没有东莞和珠海的后劲。

2020年，可能第一季度就承包了未来10年的所有大事件，最大的就是疫情。

疫情对于全国、广东都有深度的影响，国内情况好转了，海外就不好，这个对于中山经济还会有所影响。

中山市在2019年GDP增长全省倒数第一的前提下，提出重振虎威，但是重振并不能1年搞定，何况2020年还有黑天鹅事件。

中山市的外贸出口受到严重影响，我刷抖音，已经看到不下5家企业解散外贸团队，工厂结业不干。目前可能还是一些龙头企业支撑着，因此，GDP可能不会下降，但是整体经济和社会氛围会不太好，因此，人们会谨慎考虑大额消费。

于是，很直接的，对于房子这类大宗消费品来说，就不会显得刚需了。

对于炒房的，资金肯定也是集中到深圳这类超级网红级别城市了。

未来，中山将完成多项重大基建工程（深中通道，深茂高铁、中开高速、广中江高速、东环、西环、坦洲快线、南朗快线等等），不过，这些基建工程的完成，的确还不如能够更放开人才政策来的现实，因为，只有人来了才会旺，才会有人买房。

中山的确是宜居的城市，之前更觉得是，未来其实也是需要这个定位。

中山市生态环境好，博爱名城、伟人故里，这些都是很有基础和沉淀。

对于在中山，除了住在城市的房子，还可以考虑乡居中山，也就是到中山各乡镇村落“落户”，这个“户”不一定是真正的户口，而是居住在这里。

中山的镇区生活配套不比城区差，甚至很多优于城区。

以上是我的分析，中山市作为炒房的目的考虑，其实是很差的，可能有些人赚到钱，但是肯定是少数，很多都是被套进去的。

希望我的分析对大家有所帮助。

3、如何评价沈阳的房价？

感谢邀请！

个人认为，目前沈阳的新房均价为1.2万元左右，下降的可能性不大，大幅下降的可能性更小。大概率的走向是，受大环境政策影响，在未来短期内横盘整理，小幅波动，或略有上涨，至于大涨大跌的概率是极小的。看法如下：

第一，沈阳作为省会城市，也是东三省靠近关内最近的大城市，工业基础、政商资源、医教资源高度聚集，基础设施完备，易受关内辐射。尽管东三省近年发展滞后，但沈阳仍然是人口净流入城市，且沈阳、大连净流入人口占比高，刚性需求基础长期存在。

第二，从全国范围看，东部省份部分县城和县级市的房价已经过万，但其基础设施、资源集约等条件与沈阳根本没法儿相比。从全国范围来说，东北四大城市的房价是比较低的，尤其是与一二线城市相比，所以下降的空间不大。

第三，从中长期来看，随着工资增加和物价上涨，房价还应该是一个慢慢攀升的过程。同时，随着国家宏观政策的不断完善出台，房地产市场会更加理性成熟，房价收入比可能有所下降，最终实现房价的软着陆和房住不炒的目标。

4、换手率高表示什么？

”换手率”也称做“周转率”，是指在一定的时间内市场中股票转手买卖的频率，是反映股票流通性强弱的一个指标。

其计算公式为：周转率(换手率)=(某一段时期内的成交量)/(发行总股数)x100%

在中国，股票分为可在二级市场流通的社会公众股和不可在二级市场流通的国家股和法人股两个部分，一般只对可流通部分的股票计算换手率，以更真实和准确地反映出股票的流通性。

例如：某只股票在一个月内成交了2000万股，而该股票的总股本为1亿股，则该股票在这个月的换手率为2千万÷1亿元=20%。而如果这只股票的流通股本如果为2000万，则其换手率高达100%。

换手率高低的判断

换手率高的股票表明资金进入量相对较多，属热门股；反之，换手率低的股票资金进入量相对少，属冷门股。

换手率的高低是一个相对的数值，在不同时期内其标准是不同的，一般熊市日平均换手率可定为2%左右。大于2%，可视为换手率高的股票，小于则为换手率低的股票，换手率高的股票涨幅或抗跌能力大于换手率低的股票。个股而言，换手率的高低与其价格成正比，股价随着换手率提高上涨，随换手率降低而下降。

如何利用“换手率”选出大牛股

换手率选股技巧1：选择换手率较高的股票。股票充分换手，平均换手率在行情发动阶段达到10%以上，股票价格才能不断上扬。而换手率低的股票，由于没有资金做保证，成为市场的冷落对象，股价难以迅速提高。

换手率选股技巧2：选择出众多庄家持有的、市场普遍看好的、换手率高的股票。被众多机构造中的股票一般代表市场的一种动向，若投资者与主力不谋而合，往往能降低系统风险，提高资金回报。

换手率选股技巧3：选择一段时间内而不是两天之内换手率较高的股票。有的股票可能借助某些市场消息，两天之内换手率较高，但难以维持长久，多有借消息出货的迹象，若买入这类股票风险较大。因此，操作中应选择一段时间内换手率较高而有增加趋势的股票，这类股票发动行情时涨幅要高于大盘。

通过换手率来分析股票

1、股票日换手率低于3%的话，说明该股票不受市场关注，成交比较冷清，但是股民也要注意这两种情况，一种是没有庄家参与的散户行情；

另一种是股票经过放量上涨行情之后，在股票价格相对高位区域横盘震荡，如果出现低换手率、成交量小的话，说明庄家暂时没有出货打算，准备再创新高。

2、股票日换手率在3%—7%之间，说明股票成交比较活跃，庄家也是积极参与，股民可以根据股票前期走势来分析庄家下一步动向。

3、股票日换手率大于7%，甚至超过10%，说明股民的成交非常活跃，筹码在急剧换手。如果在高位出现的话，庄家出货的可能性非常大。

持续长时间出现高换手率

高换手率出现后，说明短线流动性放大、市场关注度提高，股价有望向上发展。

低位的高换手率，一种令人激动的洗盘，表明主力建仓的机率大。

另外一定要注意不正常的换手率情况，突然之间放量，此事必有妖。

1、通过换手率确定股票买点。长期低换手的底部股票，突然某日高换手放量上涨，则表示该股新资金进入的可能性较大，此时可在放量后缩量回调的阴线时逢低买入。

上图底部高换手后阴线调整3天即开启主升浪

2、通过换手率把握股票卖点。相对高位股票突然出现单日尤其是数日连续高换手，则表示主力派发的意愿明显，此时不管该股是上涨、横盘还是下跌，在充分考虑风险的前提下，都应该先卖出静观其变。

投资者要注意不同市场下的换手率所要注意的要点：

1，低位高换手率。有机构在吸货、屯积筹码，筹码正在由分散持有的散户手里向机构大户仓里集中，该股日后必将有一波上涨。

2，高位高换手率。有机构在对倒放量，吸引散户跟进，在高位派发高价筹码，筹码正由庄家集中持有的仓库流向散户的小口袋里分散持有，该股日后必跌。

3，利空中低位高换手率。市场上的有心人在股价的中低位正趁利空大口吞吃散户因恐慌而割掉的廉价筹码。敢于在出利空时屯积货物还说明，这种利空是暂时的，后市必有好戏。

4，利多高位高换手率。参与该股的机构正在利用好消息在高位派发高价筹码，宴席即将散去，吃得酒足饭饱的先知先觉者利用好消息疯狂逃跑，后知后觉的散户正好赶来付款结帐。

5，怎样确认庄家开始建仓呢？周K线图的参考价值最大，周K线的均线系统由空头转为多头排列，证明有庄家介入，所以周MACD指标金叉可认为是庄家开始建仓的标志，这是计算换手率的起点。一个中线庄家的换手率应在300%～450%之间，只有足够的换手，庄家才能吸足筹码。投资者要跟庄时，最好跟持仓量超过50%的庄。

5、最近深圳的房子又涨了？

从我个人观点看：

1国内今年经济肯定不好，这种情况下深圳房子涨价也是因为之前疫情所压制，现在有所反弹。

2深圳属于一线城市，资源集中，人才集中，对局购买形成上涨应该是正常，不过这个属于局部现象，没普遍性，全面上涨。

3深圳现在这种情况和上班局部的金桥碧云社区的扎堆购买是一样的。毕竟有些资源是稀缺的。

4中国人现在其实真的没有什么好投资的，只有房市和股市，纵观全局真的没有。房子还是保值的，尤其核心地段。

5我认为中国未来房地产最好不涨也不降，平稳过度为好，超一线可以微涨，这样普通老百姓才有盼头，房子太贵我2代人两家买一套房真的很不好，对整个社会而言。

以上属于个人观点，仅供参考